Cuánto necesitas realmente para comprar
El error más común es ahorrar solo para el enganche y descubrir a media operación que faltan entre 100 y 200 mil pesos más. Presupuesta tres bloques:
- Enganche: los bancos piden típicamente entre 10% y 20% del valor. Con Infonavit puedes llegar a financiar casi el total si tu saldo de subcuenta y tu capacidad de crédito alcanzan, pero en la práctica llegar con al menos 10% propio te da mejores condiciones en cualquier esquema.
- Gastos notariales y de escrituración: entre 4% y 7% del valor de la propiedad. Aquí van el impuesto de adquisición (ISAI o traslado de dominio, varía por estado, típicamente 2% a 4.5%), los honorarios del notario, la inscripción en el Registro Público de la Propiedad y los certificados de libertad de gravamen. En una casa de 2 millones, habla de 80 a 140 mil pesos que nadie te financia: salen de tu bolsa.
- Avalúo y gastos del crédito: el avalúo bancario cuesta entre 5 y 12 mil pesos según el valor y la zona. Súmale comisión por apertura (0% a 2% del monto, negociable) y, si aplica, el estudio de títulos.
Regla práctica: ten líquido el enganche más un 6% adicional del valor total. Si no te da, todavía no es tu momento, y saberlo antes de firmar un apartado te ahorra perder ese dinero.
Cuánto te presta el banco (o Infonavit)
La mensualidad no debe pasar del 30% de tu ingreso bruto comprobable; algunos bancos aceptan hasta 35-40% si tu historial es limpio. Trabaja el número al revés: si ganas 40 mil al mes, tu tope de mensualidad ronda los 12 mil, lo que a 20 años y tasa de mercado te da un crédito aproximado de 1.2 a 1.4 millones. Puedes correr tus números exactos en la calculadora hipotecaria antes de enamorarte de una propiedad fuera de rango.
Tres cosas que pesan más de lo que crees:
- Buró de crédito: no necesitas historial perfecto, pero atrasos recientes o deudas revolventes altas recortan el monto autorizado.
- Antigüedad e ingresos comprobables: asalariados con más de 2 años en su empleo consiguen mejores condiciones. Si facturas por honorarios o eres dueño de negocio, prepara 6 a 12 meses de estados de cuenta y declaraciones.
- Edad más plazo: la mayoría de los bancos pide que crédito más edad no rebase 70-75 años al liquidar.
Pide preautorización en dos o tres instituciones antes de buscar en serio. Es gratis, no te compromete y te dice tu presupuesto real, no el imaginario.
Tipos de crédito: pros y contras honestos
Infonavit
Requiere 1,080 puntos y relación laboral vigente. Hoy los créditos se otorgan en pesos con tasa fija según tu salario. A favor: tu subcuenta de vivienda entra como parte del pago, las aportaciones patronales siguen abonando a tu deuda y hay esquemas de apoyo si pierdes el empleo. En contra: el monto máximo suele quedar corto para vivienda media en ciudades grandes, y para salarios altos la tasa puede ser menos competitiva que la bancaria.
Fovissste
Para trabajadores del Estado. Ya no opera por sorteo: hay esquemas de demanda continua. A favor: descuento vía nómina y tasas razonables. En contra: los trámites son más lentos que con banco y los montos también tienen tope.
Crédito bancario
A favor: los montos más altos del mercado, tasas fijas competitivas (compara CAT, no solo tasa: la diferencia entre bancos puede ser de cientos de miles de pesos en 20 años) y posibilidad de negociar comisión de apertura. En contra: exige mejor perfil crediticio, ingresos sólidos comprobables y todos los gastos iniciales corren por tu cuenta.
Cofinavit y cofinanciamientos
Combinas Infonavit con un banco: tu subcuenta y crédito Infonavit se suman al monto bancario. A favor: alcanzas propiedades que ninguno de los dos te daría por separado y aprovechas tu ahorro Infonavit en lugar de dejarlo dormido. En contra: pagas dos créditos con condiciones distintas y la operación tarda más en armarse. Existe el equivalente con Fovissste (Alia2, Respalda2).
Cómo buscar sin perder tiempo
Con tu preautorización en mano, filtra por presupuesto real desde el inicio en propiedades en venta. En cada anuncio revisa:
- Precio visible y completo. Un anuncio sin precio o con “precio a tratar” te va a costar tres llamadas y una decepción. En mexicasas.com el precio siempre está a la vista; úsalo para descartar rápido.
- Fotos reales y suficientes: cocina, baños, vista desde las ventanas. Fotos solo de fachada o renders en una propiedad “usada” son mala señal.
- Datos duros: metros de terreno y de construcción por separado, antigüedad, cajones, régimen (condominio o propiedad individual).
- Quién anuncia: el sello de verificación confirma que el corredor o inmobiliaria acreditó su identidad. No sustituye tu debida diligencia, pero elimina de entrada al grueso de los anuncios fantasma.
Señales de fraude que no debes ignorar: precio 30-40% abajo del mercado de la zona “por urgencia”, presión para apartar con depósito antes de ver el inmueble, negativa a mostrar escrituras o identificarse, y cuentas de depósito a nombre de terceros. Nadie serio te pide dinero antes de que veas la propiedad y los papeles. El contacto directo por WhatsApp sirve justamente para eso: pregunta, pide documentos y agenda visita antes de soltar un peso.
La visita: qué preguntar y qué revisar
Preguntas obligadas al vendedor:
- ¿Las escrituras están a su nombre y libres de gravamen? Pide ver copia.
- ¿Predial y agua al corriente? Solicita los últimos recibos.
- Si es condominio: cuota de mantenimiento, adeudos y reglamento.
- ¿Por qué venden y desde cuándo está en venta? La respuesta te da margen de negociación.
Revisión física: abre llaves y revisa presión de agua, prueba contactos e interruptores, busca manchas de humedad en techos y muros (sobre todo esquinas y debajo de ventanas), fisuras diagonales en muros de carga, y visita en horario distinto una segunda vez para medir ruido, tráfico y estacionamiento. Si la propiedad lo amerita, un dictamen estructural cuesta unos miles de pesos y puede salvarte de un problema de cientos de miles.
Oferta y apartado
En México casi todo precio de lista trae margen de 3% a 8%. Ofrece por escrito, con monto, forma de pago y plazo. Aceptada la oferta, se firma un contrato de apartado o promesa de compraventa: lo normal es entregar entre 1% y 5% del valor (o una cantidad fija de 20 a 50 mil pesos en vivienda media). Verifica que el contrato diga qué pasa con ese dinero en cada escenario: si el vendedor se retracta, te lo devuelve (idealmente con penalización); si tú desistes sin causa, lo pierdes; y si el crédito no se autoriza, debe devolvértelo: esa cláusula es innegociable. Deposita siempre a la cuenta del propietario que aparece en la escritura, nunca en efectivo ni a terceros.
Escrituración paso a paso
- Eliges notario. El comprador tiene derecho a elegirlo (paga la mayor parte de los gastos). Cotiza con dos o tres: los honorarios varían.
- Avalúo bancario. Lo ordena la institución con un perito autorizado. Si sale por debajo del precio pactado, el banco presta sobre el avalúo, no sobre el precio: renegocia o pon la diferencia.
- El notario integra el expediente: escritura antecedente, certificado de libertad de gravamen del RPP, constancias de no adeudo de predial y agua, identificaciones oficiales, CURP y RFC de ambas partes, y acta de matrimonio si aplica (el régimen conyugal importa para quién debe firmar).
- Firma de escritura. Comprador, vendedor y representante del banco firman ante notario; ahí mismo se liberan los recursos del crédito al vendedor y pagas impuestos y derechos.
- Inscripción en el RPP. El notario la gestiona; el testimonio inscrito tarda de semanas a algunos meses según el estado.
Tiempos reales: de oferta aceptada a firma, calcula 30 a 60 días con crédito bancario y 60 a 90 con Infonavit o cofinanciamiento. Los anuncios con vigencia te ayudan a no perseguir propiedades que se vendieron hace meses, pero aun así confirma disponibilidad antes de arrancar trámites.
Errores comunes de compradores primerizos
- Comprar al tope del crédito autorizado. Que te presten 2 millones no significa que la mensualidad te deje vivir. Deja aire para mantenimiento, predial y emergencias.
- Olvidar los gastos de escrituración y quedarse sin liquidez a dos semanas de firmar.
- Apartar sin contrato o con un recibo simple. Sin cláusulas claras, recuperar tu dinero es pleito perdido.
- No verificar al vendedor ni las escrituras. Cotejar que quien firma es el dueño registral toma un día y evita el fraude más viejo del mercado.
- Comparar créditos por tasa y no por CAT. Comisiones y seguros cambian el costo total; el CAT ya los incluye.
- Saltarse la segunda visita. La primera impresión vende; la segunda, en otro horario y con lista de revisión en mano, es la que te dice la verdad.
- No preguntar por adeudos de condominio: en muchos reglamentos las cuotas vencidas se quedan pegadas al inmueble, no al dueño anterior.
Si después de esto te quedan dudas puntuales sobre trámites o requisitos, revisa las preguntas frecuentes o corre tus escenarios de pago en la calculadora hipotecaria antes de dar el siguiente paso.